Jaký výnos z pronájmu lze v Rakousku reálně očekávat?
U investičních nemovitostí ve skiareálech se čistý výnos obvykle pohybuje kolem 3 až 5 % ročně po odečtení všech nákladů z ceny nemovitosti v prvních letech po koupi. V dalších letech postupně stoupá až k 10 %.
Co výnos ovlivňuje nejvíc
- Obsazenost. Rakouské horské destinace mají dvě sezóny, zimní a letní, ale mezisezónní měsíce jsou slabé. Celoroční obsazenost kolem 40–55 % je u dobře vedeného objektu realistická, ne konzervativní.
- Odměna provozovatele. Za správu, marketing, rezervace a úklid si provozovatel účtuje zpravidla 20–30 % z tržeb, u služeb hotelového typu i více.
- Vlastní užívání. Každý týden, který si vezmete pro sebe, výnos snižuje. Proto zarezervovat si silvestrovský týden snižuje ziskovost investice mnohem více než třeba týden v květnu. Zároveň je ale třeba si uvědomit, že tento týden dovolené byste jinak platili někde v hotelu.
- Provozní náklady a fond oprav, energie, pojištění, účetnictví a daňové poradenství v Rakousku. Provozní náklady bývají vyšší v objektech s velkým wellness a bazénem, pokud nejsou sdíleny pro mnoho bytů.
Garantované výnosy
Některé projekty nabízejí garantovaný výnos na první roky provozu, typicky dva až tři roky. Je to legitimní nástroj, jak developer sníží riziko kupujícího v rozjezdové fázi. Je nutné se ptát, proč garanci poskytuje. Často je to tím, že by jinak neprodal. Otázkou pak je, co se stane po jejím skončení. Dobré projekty tudíž obvykle žádné garance poskytovat nemusí. Dále je třeba zjistit, kdo garanci poskytuje, jak je zajištěna a co se stane po jejím skončení.
Realistický pohled
Rakouská horská nemovitost je především uchovatel hodnoty a rodinné zázemí se slušným výnosem a poměrně nízkým rizikem. Kdo hledá čistě výnos, najde v jiných třídách aktiv vyšší. Kdo hledá stabilní trh, právní jistotu a nemovitost, kterou také sám užívá, je v Rakousku na správném místě.
