Jak probíhá kupní proces v Rakousku krok za krokem?
Kupní proces se od toho českého liší. Od přijetí nabídky na koupi do zápisu vlastnického práva uplynou obvykle tři až šest měsíců. Zásadní odlišnost od českých zvyklostí je, že písemná kupní nabídka je v Rakousku po akceptaci závazná. Nezávazné rezervace jsou možné po návštěvě nemovitosti.
Jednotlivé kroky
1. Návrh koupě (Kaufanbot). Písemná nabídka s cenou a podmínkami se podává obvykle po ústní dohodě. Jakmile ji prodávající přijme, vzniká závazek uzavřít kupní smlouvu. Ustoupení od koupě v této fázi může znamenat povinnost uhradit provizi realitní kanceláře, případně náhradu škody. V extrémním případě i možnost žaloby prodávajícího.
2. Sepsání kupní smlouvy. Připravuje ji rakouský advokát nebo notář, který zároveň působí jako svěřenský správce (Treuhänder). Smlouva obsahuje mimo jiné prohlášení o způsobu užívání nemovitosti podle pravidel dané spolkové země.
3. Podpis kupní smlouvy musí být s ověřením. Podpisy obou stran se ověřují u notáře; ověřit lze i v Česku.
4. Platba a úschova kupní ceny. Kupní cena se skládá na svěřenský účet, nikoliv přímo prodávajícímu. Kupní proces je proto bezpečný. Za mnoho let prodejů v Rakousku jsme se nikdy nesetkali s nejmenším problémem.
5. Odvod daní a poplatků provádí svěřenský správce. Obvykle provede samovýpočet a odvede daň z převodu a katastrální poplatek. Bez potvrzení o jejich úhradě katastr zápis neprovede.
6. Zápis do katastru neboli pozemkové knihy. Vlastnictví přechází až zápisem, nikoliv podpisem smlouvy. Do té doby chrání kupujícího tzv. Rangordnung – přednostní právo koupě v katastru.
7. Uvolnění kupní ceny prodávajícímu po splnění všech smluvních podmínek.
8. Předání nemovitosti – k předání nemovitosti dojde dle dohody stran, často i před vyplacením kupní ceny.
U novostaveb se proces liší. I když kupující může splatit celou kupní cenu na svěřenský účet, výplaty prodávajícímu se platí ve splátkách navázaných na postup výstavby podle zákona o developerských smlouvách a celý průběh se rozloží do doby výstavby, tedy klidně na dva roky.
Na co si dát pozor: Kupní návrh je třeba podepsat až, když si jste jisti koupí nemovitosti a máte schválené financování.
