Mohu při koupi novostavby získat zpět DPH ve výši 20 %?
Ano, pokud nemovitost pořizujete jako podnikatelský majetek určený ke krátkodobému turistickému pronájmu. Není to daňový trik, ale standardní odpočet DPH na vstupu – a je spojen s dlouhodobými závazky, které je nutné znát předem.
U bytu za 500 000 EUR včetně DPH jde o vratku zhruba 100 000 EUR, což zásadně mění ekonomiku celé investice. Právě proto je tento model u novostaveb ve skiareálech tak rozšířený.
Podmínky, které je nutné splnit
- Nemovitost musí mít turistické určení a být skutečně nabízena ke krátkodobému pronájmu, zpravidla prostřednictvím profesionálního provozovatele.
- Kupující se registruje v Rakousku jako podnikatel pro účely DPH a podává pravidelná přiznání. To se dá zařídit jednodušeji, než byste čekali.
- Musí být předložen kladný výhledový výpočet hospodaření, který prokáže, že pronájem směřuje k zisku.
- Vlastní užívání je omezené a to, co si sami užijete, se zpravidla dodaňuje, respektive mírně snižuje vratku.
Nejdůležitější závazek: dvacetiletá lhůta
Odpočet DPH podléhá dvacetileté opravné lhůtě. Pokud během ní pronájem ukončíte, převedete nemovitost do soukromého užívání nebo ji prodáte osobě, která v pronájmu nepokračuje, vracíte poměrnou část odpočtené DPH zpět státu. Při ukončení například po osmi letech tak vracíte přibližně 60 % původní vratky.
Na co si dát pozor: Vratka DPH je skutečná a legální, ale není to sleva z ceny – je to protihodnota za dvacetiletý závazek. Rozhodujte se podle toho, zda vám model krátkodobého pronájmu vyhovuje jako takový. Pokud hledáte především volně dostupnou rekreační nemovitost, je zpravidla lepší koupit nemovitost bez povinnosti pronájmu, i když bude v přepočtu dražší.
Musím DPH skutečně platit a čekat na vratku? Jde o velkou částku peněz, navíc v EUR.
Platbu a vrácení DPH lze řešit i účetním zápočtem. Nejde ale o automatickou záležitost. Pokud máte zájem o některou nemovitost z naší nabídky, kontaktujte nás a možnosti probereme.
Na co si dát pozor: Ceny novostaveb, a i některých dalších nemovitostí určených k turistickému pronájmu, se uvádí netto, tj. bez DPH. Nutnost platit DPH může omezit likviditu investora, případně i dostupnost určité nemovitosti.
