Zajímavosti o zahraničních nemovitostech

Pro mnoho mezinárodních kupujících, kteří sní o alpském útočišti, může myšlenka vlastnit nemovitost v rakouských horách bez jakýchkoli závazků – bez povinných nájemních smluv, bez pevných smluv o správě, bez povinnosti otevírat dveře cizím lidem – vypadat jako ideální scénář. Místo, které je skutečně vaše, které můžete využívat, kdykoli se vám zachce, a nechat prázdné, když ho nepotřebujete. Tento typ nemovitostí v Rakousku existuje, ale je vzácnější, než si většina kupujících myslí, a orientace v právním prostředí spojeným s tímto typem nemovitostí není vůbec jednoduchá.

V tomto článku vysvětlujeme různé klasifikace nemovitostí v rakouských Alpách, proč je tak těžké najít skutečně nemovitosti bez povinnosti pronájmu, jak se pravidla dramaticky liší region od regionu – a dokonce i vesnice od vesnice – a jaká rizika kupujícím hrozí, pokud se kupující rozhodnou při koupi nesprávně.

Porozumění třem hlavním klasifikacím nemovitostí v rakouských Alpách

Než se pustíme do podrobností o nemovitostech bez povinnosti pronájmu, je užitečné pochopit, jak se obvykle klasifikují rezidenční nemovitosti v rakouských horských oblastech. Obecně řečeno, nemovitosti spadají do jedné ze tří právních kategorií:

Hauptwohnsitz (hlavní bydliště): Jedná se o nemovitost určenou jako trvalé bydliště. Vlastník – nebo dlouhodobý nájemce – musí zaregistrovat své hlavní bydliště v této nemovitosti a splnit zákonné požadavky na skutečné trvalé bydliště. Pro většinu zahraničních kupujících, kteří neplánují přestěhovat se do Rakouska, je tento typ nemovitosti jen omezeně zajímavý.

Touristische Vermietung (turistické bydliště): Jedná se o zdaleka nejběžnější typ nemovitosti na trhu pro zahraniční kupce. Výměnou za nákup v rekreační zóně a možnost vrácení DPH (což je podstatná finanční výhoda) se majitelé zavazují, že nemovitost budou po značnou část roku pronajímat turistům, obvykle prostřednictvím profesionální kanceláře. Majitelé mohou obvykle nemovitost několik týdnů v roce využívat pro soukromé účely, ale nemohou si ji ponechat výhradně pro sebe.

Zweitwohnsitz (druhý domov): Na tuto kategorii se zde zaměříme. Zweitwohnsitz je nemovitost, která má oficiální status druhého domova, což znamená, že majitel nemusí být trvalým rezidentem a, co je zásadní, nemá povinnost ji pronajímat. To nabízí maximální flexibilitu – můžete přijíždět a odjíždět, jak se vám zlíbí, nechat nemovitost několik měsíců prázdnou a používat ji čistě jako soukromé útočiště.

Právě tuto třetí kategorii hledá mnoho kupujících, kteří hledají nemovitost v Alpách bez povinnosti pronájmu. Jak ale vysvětlíme, najít takovou nemovitost je velká výzva.

Je to jako hledat rovný banán...

Hledání atraktivního druhého domova v blízkosti sjezdovek ve větším středisku v Rakousku je jako hledání rovného banánu. Nedostatek nemovitostí typu Zweitwohnsitz není náhoda – je to výsledek záměrných politických rozhodnutí rakouských orgánů na federální i regionální úrovni v průběhu několika desetiletí.

Rakouské alpské obce se již dlouho potýkají s problémem  opustěných vesnic – kde velké množství nemovitostí vlastní nerezidenti, kteří je navštěvují jen příležitostně, což vede k úbytku místních komunit, nevyužitosti infrastruktury a narušení trhu s bydlením. Všichni je dobře známe třeba z Francie... V reakci na to zavedly regionální vlády stále přísnější předpisy omezující výstavbu nových druhých domů a ukládající přísné kontroly toho, jak mohou být stávající nemovitosti využívány.

Například v Salcbursku zavedla legislativa z roku 2018 faktické zmrazení výstavby nových druhých domů v obcích, kde již podíl druhých domů přesahuje 16 % celkového bytového fondu. Vzhledem k tomu, že mnoho z nejžádanějších lyžařských středisek v salcburském regionu již před lety překročilo tuto hranici, je prakticky nemožné získat nové označení Zweitwohnsitz v oblíbených lokalitách, jako jsou Zell am See, Saalbach-Hinterglemm nebo oblast Ski Amadé.

Tyrolsko má historicky jedny z nejpřísnějších omezení v zemi, přičemž povolení k výstavbě druhých domů je ve většině rekreačních obcí velmi obtížné získat. Vorarlbersko uplatňuje podobně restriktivní přístup. I ve Štýrsku, které je sice poněkud flexibilnější, jsou skutečné nemovitosti Zweitwohnsitz v prestižních lyžařských lokalitách, jako je Schladming, vzácné a mají značnou přidanou hodnotu.

Výsledkem je, že nabídka skutečných druhých domů je chronicky omezená, zatímco poptávka ze strany kupujících, kteří přirozeně upřednostňují flexibilitu a svobodu před povinnými nájemními závazky, je vždy silná. Tato zásadní nerovnováha vede k tomu, že ceny nemovitostí klasifikovaných jako druhé domy jsou výrazně vyšší než ceny srovnatelných turistických nájemních bytů ve stejné lokalitě.

   

Regionální rozdíly: Ne všechny spolkové země hrají podle stejných pravidel

Jedním z nejdůležitějších – a nejzamotanějších – aspektů rakouského trhu s druhými domy je to, jak dramaticky se pravidla liší od jednoho spolkového státu k druhému, a dokonce i od jedné obce k druhé v rámci stejného regionu.

Tyrolsko: Nejznámější lyžařský region Rakouska a pravděpodobně také nejrestriktivnější, pokud jde o druhé domy. V Tyrolsku je podle zákona o územním plánování (Raumordnungsgesetz) mimořádně obtížné získat označení Zweitwohnsitz a v mnoha obcích je to prakticky nemožné. Nemovitosti prodávané jako „bez povinnosti pronájmu“ jsou v Tyrolsku extrémně vzácné a obvykle velmi drahé. Kupující by měli k takovým nemovitostem přistupovat s velkou opatrností a pečlivě ověřit jejich právní status.

Salcbursko: Podobné jako Tyrolsko ve svém restriktivním přístupu. Omezení z roku 2018 týkající se nových druhých domů v přesycených obcích prakticky uzavřelo mnoho z nejžádanějších lokalit . V obcích pod hranicí 16 % je teoreticky stále možné získat označení druhého domu, ale v praxi se na trh dostává jen velmi málo nových projektů s tímto statusem.

Štýrsko: O něco flexibilnější než Tyrolsko nebo Salcbursko, ale skutečné nemovitosti Zweitwohnsitz zůstávají v nejlepších lyžařských lokalitách vzácností. Ve venkovských nebo odlehlých oblastech mohou být pravidla vstřícnější, ale často to jde na úkor blízkosti hlavní lyžařské infrastruktury.

Korutany (Kärnten): Korutany si zaslouží zvláštní zmínku, protože představují určitou výjimku z obecného rakouského vzorce. V tomto jižním spolkovém státě, kde se nacházejí letoviska jako Bad Kleinkirchheim, Nassfeld, Hochrindl a Turracherhöhe, mnoho místních obcí historicky zaujímají relativně pragmatický přístup. V Korutanech je často možné koupit nemovitost klasifikovanou jako primární bydliště a poté platit daň z druhého bydliště s tichým souhlasem místní obce, že majitel tam ve skutečnosti trvale nebydlí. Tím vzniká de facto druhá nemovitost, i když formální klasifikace zůstává primární bydliště. Tato pragmatická místní tolerance učinila z Korutan jeden z nejdostupnějších regionů pro kupující, kteří hledají rekreační nemovitost bez závazků.

Rizika nesprávného postupu: pokuty a dokonce vyvlastnění

Právě v tomto bodě mnoho zahraničních kupujících – často povzbuzovaných méně svědomitými realitními makléři – narazí na problém. Používání nemovitosti jako faktického Zweitwohnsitz, když nemá správný právní status, není triviálním porušením. Následky mohou být závažné.

Rakouské regionální zákony o územním plánování obvykle stanoví vysoké pokuty za neoprávněné užívání rezidenčních nemovitostí, které mohou dosáhnout až desítek tisíc eur v závislosti na spolkové zemi a délce trvání porušení. V nejzávažnějších případech však následky jdou ještě dál. Úřady mají pravomoc přimět vlastníky, aby nemovitost uvedli do souladu s předpisy, což může znamenat vynucení prodeje nebo v extrémních případech přeřazení nemovitosti do jiné kategorie a požadavek na úplnou změnu jejího využití. V Tyrolsku a Salcbursku byly zaznamenány případy, kdy majitelé, kteří zakoupili nemovitosti bez řádného statusu druhého bydliště a používali je pro soukromou rekreaci, čelili donucovacím řízením.

Riziko je obzvláště vysoké v Tyrolsku a Salcbursku, kde jsou úřady ostražité a v posledních letech aktivně vymáhají dodržování předpisů. Žádný region však není zcela bez rizika a regulační prostředí se neustále vyvíjí, přičemž pravidelně dochází k novým soudním rozhodnutím a legislativním změnám.

Kupující, kterým místní realitní agent tvrdí, že „to tak dělají všichni“ nebo že „úřady to ve skutečnosti nevymáhají“, by měli být velmi opatrní. Právě takové ujištění může kupujícího vystavit riziku několik let po koupi, když nová místní vláda zaujme přísnější postoj nebo soused podá stížnost.

Co Zweitwohnsitz ve skutečnosti umožňuje – a co ne

Je důležité si uvědomit, že skutečná klasifikace Zweitwohnsitz dává majitelům svobodu nepronajímat svou nemovitost nebo v ní trvale bydlet – ale automaticky jim nedává právo pronajímat ji komerčně za jakýchkoli podmínek, které si přejí.

V mnoha lokalitách je označení druhého bydliště výslovně vázáno na soukromé použití a může výslovně vylučovat komerční krátkodobý pronájem. To znamená, že kupující, který si koupí nemovitost Zweitwohnsitz s úmyslem ji primárně využívat sám, ale také ji nabízet na platformách jako Airbnb, když tam není, může zjistit, že to není přípustné podle podmínek označení nebo pravidel společenství vlastníků.

Stručně řečeno: Zweitwohnsitz vám dává svobodu nechat vaši nemovitost prázdnou. Neznamená to však nutně, že ji můžete kdykoli pronajímat jako komerční nemovitost. Kupující, kteří chtějí maximální flexibilitu – včetně práva pronajímat nemovitost, když ji nepoužívají – musí před nákupem pečlivě prostudovat přesné podmínky spojené s každou jednotlivou nemovitostí.

Jak vypadá trh v praxi: staré nemovitosti, odlehlé lokality a vysoké ceny

Pro kupující, kteří jsou odhodláni najít nemovitost v rakouských Alpách bez povinnosti pronájmu, může být praktická realita trhu překvapením. Vzhledem k tomu, že v nejoblíbenějších rekreačních oblastech je velmi obtížné získat nové označení Zweitwohnsitz, dostupná nabídka se obvykle zaměřuje na:

Starší nemovitosti: Stávající budovy, které byly postaveny před zavedením přísnějších stavebních předpisů, někdy mají výjimku pro druhé bydlení. Tyto nemovitosti mohou být atraktivní, ale obvykle vyžadují renovaci a mohou postrádat moderní vybavení.

Méně centrální polohy: Nemovitosti vzdálenější od hlavních lyžařských vleků, v menších vesnicích nebo na okraji rekreačních oblastí mají větší šanci získat status druhého bydliště, jednoduše proto, že místní úřady v těchto oblastech nejsou tak agresivní v omezování využívání druhých bytů.

Nemovitosti s prémiovými cenami: V lokalitách, kde je vysoká poptávka po bytech a chatách klasifikovaných jako druhé domovy – například v Korutanech, některých částech Štýrska nebo vzácně u novostaveb, které mají status Zweitwohnsitz – ceny odrážejí nedostatek tohoto produktu. Kupující by měli obvykle počítat s tím, že zaplatí výrazně vyšší cenu než za srovnatelné turistické pronájmy ve stejném letovisku.

Kombinace omezené nabídky a silné trvalé poptávky znamená, že trh s nemovitostmi se statusem Zweitwohnsitz je drahý a konkurenční. Když se na trhu objeví skutečná nemovitost pro druhé bydlení v žádané lokalitě, rychle přiláká mnoho zájemců.

   

                    

    

Zmatečná a neustále se měnící situace

Pokud existuje jedna zásadní poučka z této oblasti rakouského trhu s nemovitostmi, pak je to ta, že situace je složitá, vysoce lokalizovaná a neustále se mění. Co je přípustné v jedné obci, může být v sousední obci nelegální. Co tolerovala jedna obecní správa, může být aktivně stíháno její nástupkyní. Co platilo podle včerejšího regionálního územního zákona, se mohlo změnit v důsledku nové legislativní změny nebo přelomového soudního rozhodnutí.

Tato složitost vytváří nebezpečné prostředí pro kupující, kteří se spoléhají na neúplné informace – nebo, co hůře, na ujištění agenta, který má finanční zájem na rychlém uzavření prodeje. Bohužel není neobvyklé, že místní agenti, zejména ti, kteří mají omezené nebo žádné zkušenosti s mezinárodními kupujícími, bagatelizují nebo zkreslují právní status nemovitosti, aby uzavřeli obchod. Kupující, kterému bylo řečeno, že nemovitost „fakticky funguje jako druhé bydliště“ nebo že „pravidla se zde ve skutečnosti nedodržují“, by si měl před pokračováním vyžádat nezávislou právní radu.

Proč se obrátit na Domus Global?

Úspěšné orientování se na rakouském trhu s druhými domovy vyžaduje zkušenosti, znalost místních poměrů a upřímné zhodnocení potřeb kupujícího a jeho tolerance rizika. S více než 13 lety zkušeností zaměřených výhradně na pomoc mezinárodním kupujícím při nákupu nemovitostí v rakouských Alpách si společnost Domus Global vybudovala hluboké odborné znalosti právě v této oblasti.

Víme, které lokality a které konkrétní projekty mají skutečný status Zweitwohnsitz. Víme, které obce v Korutanech a jinde zaujímají pragmatický přístup k nemovitostem určeným k primárnímu bydlení, které jsou využívány jako druhé domovy.

Zásadní je, že působíme na celém území Rakouska – nejde jen o několik našich vlastních nemovitostí v jedné malé oblasti –, což znamená, že můžeme skutečně najít ty nejlepší dostupné možnosti pro konkrétní požadavky každého kupujícího. Pokud hledáte nemovitost v konkrétním letovisku bez jakýchkoli závazků, upřímně vám řekneme, zda taková nemovitost existuje, kolik stojí a jaké jsou s ní spojené podmínky. Pokud taková nemovitost neexistuje za cenu nebo v lokalitě, která by pro vás byla přijatelná, pomůžeme vám zvážit alternativy, místo abychom vás tlačili k nemovitosti, která neodpovídá vašim potřebám.

Rakouský trh s nemovitostmi v horských oblastech je pro správného kupujícího jedním z nejvýnosnějších v Evropě – ale odměňuje ty, kteří si udělají domácí úkoly a spolupracují se zkušenými poradci. Pokud hledáte druhý domov bez povinnosti pronájmu, rádi vám pomůžeme najít ten správný.

Kontaktujte Domus Global ještě dnes, abyste prodiskutovali své požadavky a prozkoumali dostupné možnosti.