Zajímavosti o zahraničních nemovitostech

Léto v rakouských Alpách:

Proč jsou lyžařská střediska mimo sezónu ještě lepší

Když si většina lidí vzpomene na Rakousko, vybaví se jim zasněžené vrcholky hor, útulné horské chaty a sjezdovky světové úrovně. A právem, Rakousko je domovem jedněch z nejlepších lyžařských středisek v Evropě, která přitahují miliony zimních návštěvníků do destinací jako Kitzbühel, Schladming, Sölden a Zell am See. Jedná se o legendární jména ve světě zimních sportů, místa, kde je lyžování výjimečné a stejně tak se zde i vyniká après-ski kultura.

Ale tady je stránka, o kterém se moc nemluví: Rakousko v létě je úchvatné a rychle se stává jednou z nejžádanějších evropských destinací pro teplé počasí. To, co se kdysi považovalo za mimosezónu, už vůbec neplatí. Díky značným investicím do infrastruktury pro volný čas, a to jak ze strany veřejných orgánů, tak soukromých společností, nabízejí rakouské Alpy nyní bohatství letních zážitků, které konkurují a v mnoha ohledech dokonce předčí ty, které najdete kdekoli jinde.

Tato změna má pro investory do nemovitostí obrovský význam. Destinace, která přitahuje hosty po celý rok, má mnohem větší hodnotu než ta, která polovinu roku leží ladem. Zde se podíváme na to, proč se rakouská horská střediska stala plnohodnotnými letními destinacemi, co přivádí návštěvníky zpět v červenci a srpnu a proč tento trend činí z rakouských alpských nemovitostí jednu z nejatraktivnějších investičních příležitostí v dnešní Evropě.

Od zimní legendy k celoroční destinaci

Rakouská alpská střediska sice již dlouho disponují hotely, restauracemi a dopravním spojením, ale původně byla část z nich od května do října nevyužitá. Proměna v posledních letech je výsledkem cílených a koordinovaných investic. Regionální vlády v Tyrolsku, Salcburku, Štýrsku a Korutanech nasměrovaly značné finanční prostředky do infrastruktury letního cestovního ruchu, zatímco soukromé podniky, jako jsou lanovkové společnosti, hotelové skupiny a developeři volnočasových aktivit, stejně jako místní malé a střední podniky, následovaly jejich příkladu.

Výsledky jsou vidět všude. Gondoly a sedačkové lanovky, které kdysi v zimě vozily lyžaře, nyní celé léto přepravují turisty a cyklisty na vysokohorské stezky. Po celém údolí vyrostly speciálně postavené dobrodružné parky, venkovní koupaliště a centra pro rodinné aktivity. Kulturní festivaly, koncerty pod širým nebem a wellness pobyty zaplňují kalendář od června do září.

To se odráží i v číslech o obsazenosti: letní rezervace v alpských ubytovacích zařízeních v Rakousku za posledních deset let prudce vzrostly, přičemž některé regiony hlásí letní obsazenost blížící se nebo dokonce převyšující úroveň zimní sezóny.

  

         

     

Svět letních aktivit: pro každého něco

Rozmanitost aktivit, které jsou v rakouských Alpách v létě k dispozici, je skutečně pozoruhodná. Ať už jsou vaši hosté milovníky adrenalinu, rodiny s malými dětmi, nadšenci do wellness nebo ti, kteří prostě jen hledají čerstvý horský vzduch a krásnou přírodu, Rakousko jim to splní. Zde uvádíme výběr z nabídky – a zdaleka není vyčerpávající:

Pěší turistika a trail running

Rakousko má mimořádně dobře udržovanou síť značených turistických stezek, od mírných procházek údolím vhodných pro rodiny s kočárky až po vícedenní alpské trasy, které vyžadují dobrou fyzickou kondici a vybavení. Salcburské Dolomity, Zillertalské Alpy, Národní park Hohe Tauern a Štýrská vysočina nabízejí turistické terény světové úrovně. Prohlídky s průvodcem, trasy od chaty k chatě s pohodlným přenocováním a výšlapy na vrcholy hor za úsvitu jsou u letních hostů velmi oblíbené.

Jízda na horských kolech a cyklistika

Rakousko investovalo značné prostředky do infrastruktury pro horská kola a střediska jako Schladming, Leogang a Saalbach-Hinterglemm nyní patří mezi přední evropské destinace pro horská kola. Sjezdové trasy s lanovkovým přístupem, speciálně vybudované flow trasy a enduro trasy všech úrovní obtížnosti lákají jezdce z celého kontinentu. Stejně populární je i silniční cyklistika, přičemž alpské průsmyky – z nichž nejznámější je Großglockner Hochalpenstraße – lákají cyklisty, kteří si chtějí vyzkoušet legendární stoupání.

Vodní sporty na horských jezerech

Rakouská jezera – a zejména ta v Korutanech – patří k nejkrásnějším v Evropě. Jezera Wörthersee, Millstätter See, Ossiacher See a Weissensee lákají v létě obrovské množství návštěvníků a nabízejí plavání, jachting, windsurfing, jízdu na kajaku, paddleboarding a wakeboarding. Teplota vody v korutanských jezerech v létě pravidelně přesahuje 25 °C, což je činí opravdu příjemnými pro delší koupání a vodní aktivity.

  

        

    

Via ferrata a lezení

Rakouské Alpy nabízejí jedny z nejlepších ferrat na světě – horské trasy s fixními lany, které umožňují i lidem bez technických lezeckých dovedností zdolat dramatické skalní stěny s bezpečnostním vybavením. Lezecké haly, lezecké školy a prohlídky s průvodcem to zpřístupňují jak začátečníkům, tak zkušeným lezcům.

Alpské wellness a termální lázně

Rakousko má dlouhou tradici lázeňské kultury a jeho nabídka horského wellness v létě je výjimečná. Mnoho hotelů a resortů nabízí venkovní bazény, sauny a termální zařízení s panoramatickým výhledem na hory. Údolí Bad Gastein v Salcburku s termálními radonovými vodami je lázeňským střediskem již od 19. století a nadále přitahuje návštěvníky, kteří hledají léčebné procedury v kombinaci s horskou krajinou. Letní wellness pobyty – kombinující jógu, turistiku a lázeňské procedury – se staly rychle rostoucím segmentem rakouského turistického trhu.

Golf

Rakousko má přes 150 golfových hřišť, z nichž mnohá se nacházejí v nádherné alpské krajině. Golfový cestovní ruch je významnou a rostoucí součástí rakouské letní turistické ekonomiky, přičemž mezinárodní golfisty láká kombinace vysoce kvalitních hřišť a dramatické horské kulisy. Střediska v Salzkammergutu, v Tyrolsku a kolem korutanských jezer nabízejí golfové zážitky, které jinde v Evropě jen těžko najdete.

Elektrokola

Rozmach elektrických horských kol skutečně změnil dostupnost alpské cyklistiky a zpřístupnil ji návštěvníkům, kteří by o ní na klasickém kole nikdy neuvažovali. Rakousko tento trend rychle přijalo a v hlavních rekreačních oblastech je nyní běžná dobíjecí infrastruktura, sítě půjčoven elektrokol a speciálně navržené trasy pro elektrokola. Rodiny, starší návštěvníci a lidé s různou fyzickou kondicí si nyní mohou společně užít dlouhé dny v horách, což značně rozšířilo demografickou skupinu letních návštěvníků.

Paragliding a letecké sporty

Termika a topografie rakouských Alp dělají z této země světovou destinaci pro paragliding. Pro začátečníky jsou široce dostupné tandemové lety s kvalifikovanými piloty, zatímco zkušení paraglidisté přijíždějí z celé Evropy, aby létali v oblastech jako Zillertal, Salzkammergut a okolí Zell am See. Stejně populární jsou i lety horkovzdušným balónem.

Trekking s lamy a zážitky na farmě

Mezi nejvýraznější a stále populárnější nabídky patří trekking s lamy – procházky s průvodcem po horských loukách a lesních stezkách vedené těmito okouzlujícími zvířaty, která nesou výbavu a baví děti i dospělé. Tuto atrakci nyní nabízí několik farem a alpských provozovatelů po celém Rakousku a stala se skutečným hitem u rodin. V širším smyslu agroturistika – návštěvy farem, workshopy na výrobu sýrů, procházky s průvodcem po bylinkových stezkách a dobrodružství na balících sena – spojuje návštěvníky s autentickým alpským venkovským životem způsobem, který je skutečně nezapomenutelný a zcela odlišný od lyžařského zážitku.

Dětské dobrodružné parky a rodinné aktivity

Moje děti vždy říkají, že Rakousko je zemí pro děti, a já dodávám, že i pro rodiče. Lanové dráhy, lanovky, boulderingové parky, divoké vodní kanály a tematické dobrodružné areály jsou nyní standardní nabídkou v rekreačních střediscích. Jsou zábavné, bezpečné a pro čekající rodiče je zde vždy k dispozici příjemná kavárna.

Kulturní akce a festivaly

Rakouský letní kulturní kalendář je nabitý. Salcburský festival – jedna z nejvýznamnějších světových událostí v oblasti opery a klasické hudby – probíhá v červenci a srpnu a přitahuje návštěvníky z celého světa. Ale i mimo Salcburk má prakticky každé alpské město a vesnice svůj vlastní letní festivalový program: tradiční slavnosti Almabtrieb spojené s hnáním dobytka, koncerty pod širým nebem, večery s lidovou hudbou, gastronomické a vinařské festivaly a výstavy umění v horském prostředí.

Korutanská jezera: letní klenot Rakouska

Pokud se nějaká rakouská oblast skutečně prosadila jako letní destinace, pak jsou to Korutany. Nejjižnější rakouská spolková země hraničí se Slovinskem a Itálií je během letních měsíců výrazně teplejší a slunečnější než zbytek Rakouska. V provincii se nachází přes 1 200 jezer – mnoho z nich jsou křišťálově čisté, ledovcem vytesané vodní plochy obklopené zalesněnými horami – a právě tato kombinace tepla, vody a krajiny dělá Korutany jedinečně přitažlivými.

Nejznámější je Wörthersee, dlouhé, elegantní jezero lemované krásnými vilami a rekreačními hotely, které přitahuje bohaté evropské návštěvníky již od viktoriánské éry. Brahms zde komponoval; Mahler měl u jezera ateliér. Dnes zůstává okouzlující a živé, s vodními sporty, plachetními regatami, plážovými bary a v letních měsících zde vzkvétá restaurační a noční život. Millstätter See je větší a klidnější, obklopené zalesněnými svahy a poseté půvabnými městečky. Weissensee – nejvýše položené rakouské koupaliště – je napájeno výhradně prameny a potoky, což znamená, že jeho voda je překvapivě čistá a studená; stalo se obzvláště oblíbeným u návštěvníků, kteří ocení klidnější zážitek v přírodě.

Existuje také širší demografická změna, která pohání poptávku po destinacích, jako jsou korutanská jezera. Klimatické změny činí tradiční evropskou letní dovolenou – zejména na pobřeží Středozemního moře – stále nepříjemnější. Srpnové teploty podél chorvatského, řeckého a španělského pobřeží pravidelně přesahují 35 °C, někdy dosahují až 40 °C, což je skutečně nepříjemné pro delší pobyt venku. Jezera v Korutanech naproti tomu nabízejí teplé, ale ne dusné letní teploty, obvykle kolem 25 °C, s chladným horským vzduchem ve večerních hodinách. Pro rodiny s malými dětmi, starší návštěvníky a kohokoli, kdo dává během dovolené přednost aktivnímu odpočinku před pasivním, je zážitek u alpského jezera stále více preferován před rozpálenou středomořskou pláží.

Tento posun je patrný z údajů o rezervacích. Nemovitosti u korutanských jezer zaznamenaly jeden z nejvýraznějších nárůstů poptávky po letním pronájmu ze všech regionů v Rakousku a na mnoha místech – zejména v okolí jezer Wörthersee a Millstätter See – nyní výnosy z letního pronájmu dosahují nebo dokonce převyšují výnosy dosažené během zimní sezóny. Pro investory do nemovitostí se jedná o významný vývoj.

Karty výhod pro hosty: Chytrá infrastruktura letní turistiky

Jednou z nejinteligentnějších vlastností rakouského modelu letní turistiky je široké využití karet výhod pro hosty – regionálních pasů, které návštěvníkům ubytovaným v registrovaných ubytovacích zařízeních umožňují přístup k široké škále aktivit, dopravy a zařízení buď zdarma, nebo s výraznou slevou. Tyto karty jsou financovány kombinací turistických poplatků, podpory regionální vlády a příspěvků zúčastněných podniků a představují pro návštěvníky silnou motivaci k delšímu pobytu a větším výdajům.

Letní karta Schladming-Dachstein je jednou z nejkomplexnějších a zahrnuje jízdy lanovkou, prohlídku ledovce Dachstein, vstup do lázeňských zařízení Steirisches Thermenland, turistické výlety s průvodcem a řadu rodinných atrakcí v celém regionu – to vše je zahrnuto v ceně ubytování. Hosté za tyto zážitky neplatí zvlášť; jsou součástí balíčku.

Letní karta Zell am See-Kaprun podobně zahrnuje lanovky, výlety lodí po jezeře, ledovec Kitzsteinhorn a výběr místních atrakcí. Ötztal Card v Tyrolsku poskytuje přístup k venkovním koupalištím v údolí, horským železnicím, muzeím a prohlídkám s průvodcem. Letní karta Nassfeld v Korutanech zahrnuje letní provoz lanovek v lyžařském areálu pro horskou cyklistiku a turistiku, venkovní koupaliště a krytý aquapark. Karta Innsbruck Card zahrnuje slavnou lanovku Nordkette, hlavní muzea města a neomezené využívání veřejné dopravy.

Tyto karty plní několik funkcí. Hostům zjednodušují dovolenou a poskytují skutečnou přidanou hodnotu – návštěvníci mají pocit, že dostávají více, než za co zaplatili, což zvyšuje jejich spokojenost a vede k opakovaným rezervacím. Pro majitele nemovitostí jsou mocným marketingovým nástrojem: kartu lze v nabídkách pronájmů zdůraznit jako klíčový odlišovací prvek a často činí nemovitost v regionu, kde se do programu zapojila, atraktivnější než srovnatelnou nemovitost v oblasti bez takového programu. Pro region jako celek karty udržují návštěvníky v oblasti, místo aby je odháněly do sousedních údolí nebo na výlety do okolí.

Pro investory do nemovitostí určených k pronájmu platí, že nemovitosti v regionech s dobře zavedenými programy karet pro hosty vykazují obvykle vyšší letní obsazenost a lepší hodnocení hostů – což se přímo promítá do příjmů z pronájmu. Při hodnocení investice do nemovitosti v rakouských Alpách stojí za to konkrétně zvážit, do jakého programu karet se daná lokalita zapojuje a co tento program zahrnuje.

  

       

    

Investiční příležitost: plná obsazenost, celoroční výnosy

Pro kohokoli, kdo uvažuje o investici do nemovitostí v rakouských Alpách, je posun směrem k celoročnímu cestovnímu ruchu snad nejdůležitější strukturální změnou uplynulého desetiletí. Tradiční model investic do alpských nemovitostí stále převládá v jiných alpských zemích.

Tento model je však stále více zastaralý. V lokalitách s nejlepší polohou mohou investoři nyní realisticky počítat s vysokou obsazeností ve třech odlišných sezónách: zimní lyžování (prosinec až březen), letní aktivní turistika (červen až září) a mezisezóny na jaře a na podzim, které jsou stále oblíbenější u turistů, cyklistů a těch, kteří hledají klidnější dovolenou v krásném prostředí. Rozdíl v kalendáři se zmenšuje a v některých lokalitách se prakticky uzavřel.

U novostaveb tento posun výrazně mění investiční kalkulaci. Nemovitost, která generuje vysoké příjmy po dobu šesti až osmi měsíců v roce namísto tří nebo čtyř, je nejen ziskovější, ale také odolnější. Slabá sněhová sezóna, která může zničit tržby nemovitosti zaměřené výhradně na zimu, má mnohem menší dopad na nemovitost, která generuje významné letní příjmy. Diversifikace napříč ročními obdobími je z investičního hlediska formou řízení rizik a rakouské alpské nemovitosti právě to stále častěji nabízejí.

Investiční potenciál rakouských alpských nemovitostí posiluje i několik dalších faktorů. Rakouský právní a regulační rámec pro krátkodobé pronájmy je stabilnější a předvídatelnější než na mnoha jiných evropských trzích. Vysoké stavební standardy a silná vlastnická práva v této zemi z ní činí spolehlivé prostředí pro zahraniční investory. Rakouský turistický sektor je profesionálně řízen a mezinárodně respektován, což pomáhá udržovat kvalitu a reputaci destinací v průběhu času. A přístup k hlavním středoevropským trhům – Německu, Nizozemsku, České republice, Slovensku, Maďarsku a dalším – znamená, že potenciální okruh hostů pro rakouské alpské nemovitosti je obrovský.

Investujte s důvěrou: obraťte se na Domus Global

Ve společnosti Domus Global jsme si během mnoha let vybudovali reputaci založenou na hlubokém porozumění rakouskému trhu s nemovitostmi a specifické dynamice investic do alpských letovisek. Spolupracujeme s pečlivě vybranými developerskými projekty v perspektivních lokalitách – destinacích, kde je letní turistika již silná nebo kde jsou jasně položeny základy pro silnou letní poptávku.

Chápeme, že výběr nemovitosti na pronájem na zahraničním trhu je významné rozhodnutí, a přinášíme místní znalosti, vztahy s developery a přehled o trhu, které jsou potřebné k tomu, abyste se mohli rozhodnout s důvěrou. Ať už vás láká byt u jezera v Korutanech, který nabízí prémiové letní ceny, tyrolská chata v letovisku s komplexním programem letních karet pro hosty, nebo nemovitost v destinaci s celoročním provozem, jako je Schladming nebo Zell am See, dokážeme najít tu správnou příležitost pro vaše investiční cíle.

Rakouské Alpy již nejsou jen zimní destinací. Jsou jednou z nejzajímavějších celoročních turistických destinací v Evropě – a investiční příležitosti v oblasti nemovitostí, které s tím souvisejí, patří k nejatraktivnějším, jaké jsme za poslední desetiletí viděli.

Kontaktujte náš tým na domus-global.cz a proberte s námi své investiční cíle. Rádi vám představíme naše aktuální portfolio projektů a pomůžeme vám najít tu správnou příležitost v rakouských Alpách.